九游app下载教程：主题讨论会之二：不动产新生｜2025不动产资管峰会

  感谢主持人，感谢观点再次邀请我参与这次圆桌讨论，也感谢大家坚持了一天。今天是最后一场，我争取把这场主持得生动别开生面，让大家轻松愉快。

  我觉得这个题目非常好，观点在选题上体现了与时俱进的状态。提出的三个分议题中，第一个大宗交易的定价重构，新周期的博弈与共识比较专业。结合我自身工作来看，我的体会是大宗交易基本已经丧失了流动性。

  北京、上海曾经非常繁荣，甚至能够说是辉煌的市场，像上海的大宗交易多年来从始至终保持量价全球领先的地位。但到今年，已经看不到什么机构投资的人了，来的都是自用型客户，或者仅剩为数不多的、一只手就能数得过来的保险公司在做所谓的资产配置。

  我个人的解读就是：流动性没了。当然，核心原因主要在于大家对运营和租赁持续看空、看跌，看不到明显希望，这也是缺乏流动性的核心原因。

  今天的讨论有一个比较沉重的开始，但我很欣慰看到嘉宾们都选择了第二和第三个分议题，都是在讲积极主动、乐观向上的内容。所以难做的事情就由我先开个头。

  有请第一位嘉宾张平女士。张平女士是BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事。张总可以先就这个相对沉重的话题，以积极的态度来展开分享。

  张平：其实大家也看到，比如说上一场讨论的是商办，近几年商办市场确实面临巨大挑战。这也从侧面反映出当前资产流动性的确不容乐观。

  可能其中一个原因是受宏观环境影响，另一个是商办资产尚未被纳入REITs底层资产范围。

  关于价值重构话题，我就在想除了传统定义的价值外，还有没有新兴价值是值得业内同仁共同关注呢。

  首先是数据资产价值。这目前仍算是价值洼地，随着慢慢的变多的企业重视数字化与科技赋能，数据资产价值很可能成为未来价值重构的重要一环。具体包括：物业的消费者价值，即到访人群的用户画像数据；运营数据价值，这与财务表现和NOI紧密挂钩，直接影响资产估值；以及能耗数据价值等。

  其次是生态价值。以优质项目为例，好的项目不仅能实现自身商业经济价值，还能为所在社区创造就业机会，丰富民众文化娱乐生活，甚至发展成为城市名片，产生灯塔效应。这些都属于生态价值的体现。

  第三是非货币性资产价值。当前资产估值主要基于底层资产定价，但从企业估值角度看，非货币性资产价值愈发重要。尤其是在运营为王的时代，更重视轻资产的输出。对轻资产企业而言，品牌价值是最重要的非货币性资产。此外还包括管理系统价值、数字化价值、形成SOP价值等，这些都是非货币性资产的重要体现。

  谈到价值就一定要考虑风险，除了财务杠杆风险外，我们还需关注运营风险、技术迭代风险、环保合规风险等。所以说：好的建筑是凝固的艺术，而优质的资产则是流动的智慧。

  刘唯翔：张总，听了您的分享我有一些联想。您提到的这些价值点，其实业内过去也时常讨论，包括停车场运营这类细致划分领域。但我观察到一种现象：业主方在谈论时往往很认同这些概念，认为确实能创造价值；可一旦要落地实施，往往就觉得这些都是小钱并不重要，投入产出比不高。

  更关键的是，大家看到的都是真实的操作中的风险——既繁琐复杂，做不好还可能赔钱，最后干脆选择不做。对于这种说易行难的困境，您认为该如何破解？

  张平：其实“苍蝇蚊子也是肉，越是市场之间的竞争加剧的时候，处于争夺租户、挽留优质租户的关键时期，就越需要依靠精细化的运营管理来赢得竞争优势。

  为什么说苍蝇蚊子都是肉？以酒店行业为例，我们日常入住的商旅酒店，就连一块小小的香皂都蕴含着运营智慧。越秀REITs的林德良总曾分享过四季酒店的案例：由于商旅客人住宿1-2天居多，为了尽最大可能避免浪费，他们把香皂由实心变成空心。甚至连客人使用过的香皂都会精心回收，将剩余部分打磨成粉末，供保洁人员继续使用。

  这个看似微小的举措，恰恰体现了香港REITs代表——越秀REITs通过一块香皂的故事体现出在降本增效方面的极致追求。个人觉得，连行业标杆企业都如此重视每一个细节，我们更应该认识到每一分钱所能创造的价值。

  刘唯翔：我觉得您起了个好头，说明通过减少相关成本来提升运营效率，从而能够推高资产价值。这也正是我们今天讨论REITs制度的核心意义——通过优胜劣汰的良性机制，推动业态不断提升。

  接下来我们转换一下视角，因为我了解到郝总也将围绕这一个话题，从技术层面进行深入分享。

  现在让我们把话筒交给郝总，郝霄是千丁数科资管团队的负责人——千丁数科，顾名思义就是数字科技，由他来谈这一个话题确实非常对口。

  郝霄：大家好，我是今天在场唯一的运营方代表。千丁数科是龙湖集团旗下的数字化公司，所以我想从龙湖作为运营方的视角，谈谈我们怎么样看待传统商业与资产估值之间的关系。

  龙湖在内部审视和评估时，始终以今天讨论的现金流、NOI等核心指标，来衡量自持商业的运营状况。如何提升商业的现金流和运营表现，必然的联系到在座各位金融人士对我们的估值判断。

  在龙湖看来，商业资产是一类非常特殊的资产。相较于商办等别的类型，我们更看重的是运营能力——也就是今天上午有些嘉宾提到的“好团队”的重要性。除了商业资产的坐落地理位置、建筑形态等硬件条件，最关键的还是如何将商业资产打造成为消费者喜爱、符合消费趋势的活力场域。

  龙湖目前运营着上百个商场，在我们内部，数字化团队与业务紧密协同，会深入研究不同区位下开业商场的定位与招商策略。给我最大的体会是：商场运营是一门“艺术+科学”的结合。

  我们拥有众多专业的团队同事，他们深谙消费趋势的变化，比如银发经济、宠物经济等新兴领域。同时，科研团队会进行不同区位的数据调研与分析，以此为依据来决定商场的定位、招商组合、场景打造以及调改策略。

  数字科技在其中扮演什么角色？我认为是把“科技的部分加码”。目前，数科部门与业务部门协同，并在对外客户服务中重点推进以下几方面：

  第一是会员数据价值的深化。如今进入商场，扫码或缴停车费即可成为会员，但如何激活庞大的沉睡会员体系是行业共同课题。龙湖的“龙珠”会员体系推出较早，我们正在向前进一步深化探索：如何将会员数据、客流动线、消费行为等数据反馈至招商谈判、微观定位、业态分析与调改中。

  第二是通过AI与数据结合去做招商与定价。随着大模型技术的发展，传统定价中基于位置（如离电梯口远近、所在楼层等）、业态权重的规则体系正慢慢的变复杂，这些规则人力难以处理，却正是AI机器却可为。龙湖已在实践中探索通过AI进行精准定价。

  第三则聚焦于现金流中的支出优化，实现成本节约。通过数字化设施设备管理、能源管控等手段，我们明显提升了运营效率。

  以北京长盈天街为例，这个22万平方米的项目，工程维保团队仅配置20人，人均管理面积突破1万平方米。这正是通过数字化与运营的深层次地融合，提升NOI与现金流，进而增强资产估值的具体实践。

  刘唯翔：听完您的分享，我想到一个追加的问题。您刚才提到技术、AI和数字化对管理效率有很积极的提升，这让我们理解了它的优势。

  但反过来我想问：我们理解传统的商业或物业管理，面对的从业人员素质可能参差不齐。当你们把这些硬件设备和系统水平提升上去之后，是不是对从业人员的能力要求也相应提高了？是不是薪酬也上去了？

  这部分因“人的升级”所带来的成本增加，与您提到的通过减员（比如长盈天街的例子）或提效所节约的成本，你们是如何权衡的？是认为培养精兵强将的投入优于传统的人海战术吗？想听听你们这方面的考量。

  我们将现场人员分为不一样类型来看待，即使没有明确定义。数字化设备的应用，首要解决的是最一线基层人员的工作效率问题，比如工程师、保安、保洁等岗位。

  对于这部分人员，我们并非要求他们提升个人素质或提高薪酬，而是通过规划和算法，实现人员精简或效率提升。

  另一方面，在涉及会员数据、招商谈判、商业定位等需要专业判断的领域——这些工作往往带有一定的艺术性——这确实对我们的管理结构和人才素质提出了更高要求。

  龙湖的实践是每年进行大规模校招，吸纳优秀毕业生，让他们与经验丰富的项目团队和招商专业人员共同工作。同时，我们也积极推动业务人员与数字化团队之间的深度结合，通过轮岗机制和管理制度创新，促进两个团队的协同合作。这是我们的一大优势。

  目前千丁数科在服务外部客户时，始终坚持解决方案先行的理念：首先要深入了解客户的实际情况，结合我们积累的业务实践经验，为客户提供切实可行的解决方案，再匹配相应的数字化工具。

  郝霄：千丁数科最近几年正在将龙湖在地产开发、商业运营、长租公寓、智慧空间等领域的解决方案，以及软硬件结合的系统，对外进行输出。今天上午有很多嘉宾对此感兴趣。

  刘唯翔：对，感兴趣的朋友可以通过观点获取联系方式。这确实是一套能够帮助大家提升资产价值的优秀系统。

  接下来让我们有请万总——上海交易集团上海总部副总经理。这个名字听起来就非常高大上。

  虽然我作为上海人，但对我来说，交易集团也是一个比较新的事物。万总，能否请您介绍一下贵机构？我必须说，这是今天所有分享机构中，最让我感到兴奋的一个，非常新颖。

  万雅宁：谢谢主持人，作为今天在场为数不多的本地国资背景代表，上海交易集团是上海市国资委出资成立的国有企业，与地产集团、久事集团、城投集团都属于兄弟单位。像中海、中粮这样的央企，其实我们都属于国资体系的企业。

  大家可能对交易集团不太熟悉，因为我们于2023年才正式成立。但很多朋友应该听说过上海联合产权交易所——以往与地产集团合作城市更新项目、购买大宗国有资产、股权或进行增资，只要是本市国有企业间的交易，基本上都需要通过联交所进行。

  2023年10月，在联交所基础上加挂了上海交易集团的牌子，现在上海联交所已成为交易集团的二级子公司。这里简单做个科普：

  其实联交所自身已成立三十多年。之所以在联交所基础上组建交易集团，是因为我们在服务国有资产交易过程中发现，企业的需求远不止于点对点的股权买卖、资产交易或企业增资。它们还有专精特新企业申报、环境能源交易、知识产权转让等多元化需求。这些资源逐渐汇聚到国有交易流程中，最终汇集到联交所平台。由于管理条线较多，在市里的统筹安排下，我们直接将不同管理条线与联交所进行整合，从而成立了交易集团。

  目前交易集团旗下拥有联交所、环境能源交易所、知识产权交易中心、农交所、文化产权交易所等多个平台。

  在国资委的规划中，上海交易集团是全市国有要素资源交易的总平台。未来，国有招投标业务也可能通过我们开展，相信与各位合作的机会将会越来越多。

  今天非常荣幸能借观点这个平台与大家交流。回到论坛主题，我主要是来学习的，之前没有参加过观点的活动，也很少有机会聆听这么多行业领袖分享不动产领域的现状与发展趋势。

  我们集团在延续原有国有产权交易服务的基础上，于2023年新开辟了一个平台，专注于国有不动产租赁服务。需要说明的是，我们不仅服务国有企业，也面向各类市场主体。

  从政策层面，无论是出于国有资产保值增值，还是数据归集、盘清家底的需要，都要求上海市国有企业逐步通过我们这个统一平台进行对外交易。这也就是说，未来在不动产租赁领域，也将通过平台实现全流程交易服务。

  基于政策引导，我们在近两年的平台建设过程中，我们围绕国有不动产存量盘活拓展了多项服务：

  首先，我们建立了权证库。在与众多国有企业接触中发现，不少企业的痛点在于资产底数不清，物业实际面积与产权证面积存在出入。所以我们从源头入手，帮助企业梳理产权证信息，确保国有资产公开招租信息的真实性与完整性。

  其次，我们打造了信息发布平台。以往国有企业公开招租多依靠招商团队与原有资源库点对点联系，多基于历史积累或有限小范围人脉，存在着信息茧房，希望借助大平台扩大物业信息传播面，借助市场力量盘活实现物业升级改造。

  因此我们搭建了线上信息发布平台，国有企业可将空置、待租或需要客户更迭的物业信息通过平台发布，让更多潜在主体看到合作机会。

  我们构建了投资人资源库。联交所运营三十多年来，积累了大量客户资源。原来客户可能只知道通过联交所购买国有资产或股权，但客户需求是多元的。正如刚才提到的如何兼顾个性与共性需求，所以我们建了投资人资源库，既有原来和联交所做过链接的客户，我们可能再做一次回访和深挖，进一步让他们了解交易集团可以提供更多服务。同时收集他们在不动产租赁方面的具体需求。

  国有企业资源体量庞大，只要能够提升去化率、实现物业增值，他们是可以在一定范围内可作出灵活调整。当前国有企业的经营理念正在发生变化的，我们建立投资库希望为双方提供更直接、高效的信息沟通渠道，降低信息不对称带来的成本增加。

  我们建立了大型服务供应商库。国有企业存量老旧物业常面临消防结构安全、面积合规等问题，特别是接管自其他单位的资产，更需要梳理资产原状与改造可行性。我们将专业配套服务机构纳入供应商库，为企业提供菜单式服务方案，就像一个大淘宝平台，汇聚资源、投资人和解决方案，持续为企业提供物业增值、招商运营等全方位服务。

  此外，我们正与各区深化合作。上海区域差异明显，区内各个产业政策不同，市属国企有租金要求，而区域物业更关注招商引税。我们已在市中心选定四个区、远郊布局五个区，共九个城区开展合作。例如，本周五我们将与徐汇区政府签署战略协议，从产业招商角度帮助去化空置物业、引入优质产业主体。我们正在构建这样一张服务网络。

  借此机会，我也向各位发出诚挚邀请。如果大家对这方面感兴趣，欢迎后续进一步联系交流。

  刘唯翔：我能否这样理解：等于是国资体系内部建立了一个市场化运作平台，通过授予市场化操作的权限，来解决原本国资体系内不够市场化导致的效率问题？这个初衷非常好。您能来到观点这个平台交流，本身就是市场化的体现。

  我的问题是：刚才听到您提到平台触达两方面资源——国企的资产端和用户端。您认为哪一端更具价值？

  万雅宁：我觉得两端都很有价值。从上海的情况来看，作为国资重镇，每个企业都有其独特的痛点、难点和服务切入点。如果把这三个维度研究透彻，无论针对哪种类型的市场主体，都能与国有企业开展深度合作。

  从投资人角度而言更是如此。我们服务了大量非国有企业，连接了众多资源。正如今天从上午到现在各位专家提到的，市场其实存在更多空间，资源链接的点和便利性也在不断增加。正如中午有嘉宾说的“市场上不缺资金，缺的是优质资产”。如何帮助有实力的企业将资金配置到优质资产上，这是非常关键的一点。所以说两端都至关重要。

  刘唯翔：确实如此，每个项目都有其独特的价值需要挖掘，同时租户端也蕴含着巨大价值，这两方面都不可偏废。谢谢万总。

  现在有请谭总，华夏金茂商业REIT基金经理、副总裁。刚才我们已经深入探讨了内容，接下来要进入关键的变现阶段了。

  我认为REITs和当前的不动产私募REITs是极具创举的。政府推出REITs，把非标产品打造成一个标准化产品，为大家提供了一个资产资金变现的场景。

  谭琳：我想分享几组数据，让我们直观感受一下资产证券化市场的发展速度。到目前为止，咱们的公募REITs市场上市产品已经达到77支，总的发行规模接近2000亿元，总市值更是超过了2200亿元。特别值得一提的是，其中有12支REITs提出了扩募申请，6支已经成功完成发行。这说明市场已经走出了单靠“首发”的初级阶段，进入了“首发+扩募”双轮驱动、常态化发行的新阶段。

  不仅如此，大家可能也注意到了，也被称为“机构间REITs”的持有型不动产ABS市场也在快速成长，参与主体日渐多元化，产品结构也在积极创新中。目前申报备案的接近50单，总规模突破千亿，并且出现了像建信长租ABS这样的市场首次扩募案例。

  那除了公募REITs和私募REITs之外，其实还有像Pre-REITs、类REITs等多样的不动产金融产品共同构成了多层次的REITs生态体系。

  这个生态虽然年轻，但路径越来越清晰，让处于不同发展阶段、不一样的资产都有了资本化的可能。

  当我们回看资产证券化的发展，会发现它的意义早已超越了简单的融资工具，而是在深刻地重塑整个行业的底层逻辑。

  首先，它盘活了存量，为实体经济引入了“活水”。对于持有大量存量资产的企业（尤其是国企和房企），REITs提供了一条有效的权益型融资路径。通过将缺乏流动性的存量资产转化为标准化的金融产品，不仅为原始权益人提供了权益型融资工具，优化资本结构，将回收资金用于新的投资，形成投融资良性循环；更吸引了保险资金、社保基金等长期资本进入实体经济领域，将金融活水引向了国家鼓励发展的重点领域。

  其次，它提供了一个公开的“定价锚”，推动了不动产的价值发现。REITs的估值核心来自于资产持续、稳定的现金流（NOI）。这就像一面镜子，迫使原始权益人必须回答一个核心问题：我的资产能否产生可持续的、稳定的现金流？同时，REITs在二级市场的交易价格，也为同类非上市资产提供了透明、公开的价值参考，有助于整个行业形成更理性的定价环境。

  更重要的是，这套机制正在促使所有的市场参与者从过去注重“开发销售”的短跑思维，转向“精耕细作”的长期主义。资产持有者将从“开发商”的思维转变为“运营商”和“资产管理人”视角。这就要求运营必须极致精细化，小到商场里的一盏灯的能耗，大到整体的租户组合和客户体验，都直接关系到现金流的稳定性和成长性。

  中国REITs市场已进入快速发展新阶段，而真正激活市场流动性，关键在于构建一个成熟、多元的多层次生态系统。展望未来，我们还需在多个层面协同推进：持续优化制度环境，积极引入长期资本，探索推出REITs指数ETF等创新金融工具，并不断提升资产的运营管理能力。

  总之，资产证券化不应被视为资产的终点，恰恰相反，它是不动产行业从重资产持有向轻资产运营、从空间提供商向价值运营方转型的一个崭新起点。

  刘唯翔：我想提问，虽然您提到行业已跨越追求规模的阶段，尽管规模实现了从千亿到两千亿的跨越式发展，但如果类比香港最大的REITs——领展（亚洲第一大的REITs，巅峰市值约两千多亿），其单一规模就已相当于我们目前77只公募REITs的总市值体量。

  这引出一个值得深思的问题：公募REITs市场动辄出现100倍、200倍超额认购，出现一票难求的现象。这是否需要与时俱进，适当增加发行量？这个平衡点该如何把握？当然我知道，高倍认购是因为严格的发行标准——市场认为这些资产稀缺且优质。但在品质与规模之间，我们究竟该如何权衡取舍？

  谭琳：关于品质与规模的平衡，我此前对规模扩张的讨论更多是基于过去纯地产视角，而非地产+金融的维度。

  从地产行业的发展轨迹看到，当行业经历快速扩张后，在后期必然会产生对金融工具的内在需求。这就来到了我们现在所处的地产+金融新阶段。从这个角度而言，无论是公募REITs还是私募REITs，市场规模都将继续壮大，且一个快速的增速壮大。

  当然，与香港、新加坡、美国等成熟市场相比，我们目前的规模确实较小。虽然从业人员为当前的成长感到欣喜，但从国际对标下我们仍处于非常多发展的机会的。

  目前规模发展速度受限的一个重要原因，是资产类别仍存在限制。例如商办、酒店等在国际市场可自由发行的业态，在国内仍受约束。不过政策正在逐步优化，近期热议的一个突破是扩募。

  以华润的实践为例，不仅完成首次扩募，还在推进二次扩募，在发展战略上更多元化的资产类别——从首批的万象城到二次扩募的万象汇，这种资产类别的丰富化正是市场发展的显著变化。

  刘唯翔：对，我觉得还是要适度扩大市场规模，这符合我国现阶段的发展需求。关于如何更好的做好规模与质量平衡，这个问题交给李总来深入探讨。

  现在让我们有请第五位嘉宾李宗霖先生。李总是国泰海通证券REITs业务部的执行董事。

  国泰海通作为刚刚完成合并的上海最大券商，也是全国头部券商，这一合并具有划时代的意义。

  首先简单介绍，我是做REITs的，做了八年时间，现在到了国泰海通证券也继续负责REITs相关业务，目前公司也做了10单REITs。

  有一句话讲的是“拿了锤子的人看到谁都是钉子”。所以我今天要讲的命题也是关注不动产的流动性。

  我想先描绘一下站在投行视角怎么去看待合资类的不动产——不动产资产怎么会有流动性？

  以商场为例，站在投行视角，第一看的是这个商场基座，本质是投总投了多少钱。但真正底层的是人流有多少？人流带来的客单是多少？形成的年销售额是多少？对应的租金和物业收入是多少？。

  第三个维度就是DCF折现到今天的现值多少，这是一个价值。价值之后会有大宗交易，买卖之间形成十个亿估值，到底是九亿买还是十亿买。

  再往上，我们现在在说的流动性，在投行视角是要把十个亿资产的价值切成一万份，每个人十块钱就能够买一份，让这个资产更具流动性。

  这就是我们看待一个纵盒子的视角，里面涉及底层人流、现金流、资产价值和证券的价值。

  我的观点总结而言，第一，一定要把REITs当做一个工具，跟头部的机构资产加资管联动起来，把人团聚到一起抱团取暖。

  第二个维度，就是把信息、信任和资产的价值放大。这个我想重点就围绕着龙湖的角度去说一说。

  我们要去做内生式的增强，把资产的价值做大，做外延式的发展，去做平台价值。

  首先，REITs很简单的逻辑，就是底层资产多少现金流，上面分成多少券然后大家去买入。但是有一个声音说，国内的公募REITs它是一个外部管理人机制，而境外有很多都是内部管理机制。

  比如说龙湖，我自己就建一个有限合伙企业，我自己作为管理人。但国内目前是外部管理人，也就是公募基金加ABS管理人，去跟企业方共同去构建这个REITs。

  为什么要强调这一点？其实某种程度来讲是监管有它的意图。同时我们站在积极视角来看，这是把资管和资本结合到一起的一个过程。

  我相信这个价值，在这个下行周期是非常值得期待的，因我们都在哀嚎遍野地说量价齐跌，资产价值流动性不好。但我们资产方把自己的资管能力发挥到极致，作为金融机构把我们的资本运作能力发挥到极致，抱团取暖，共同把底层资产的价值实现最大化。我相信在这个机制底下，能够构建出很多有价值的信息出来。

  我觉得大家去买REITs的时候，也可以去关注一下管理人的能级，我们的发起人的能级。强强联合带来的结果一定是在这个周期里很好的一个结果。

  我们国泰海通，刚刚主持人提到的，也是一个合并。从国泰君安证券和海通证券合并之后，各项指标又跑到了头部。我们其实有更强的能力——2万亿的资产，3900亿的总资本和1900亿的净资产，去跟我们头部的企业共同去构建这个REITs的价值。

  其次，我觉得可能大家再去看资产估值之后，永远就按照现金流做折现的一个价值，二级市场流动性做这个二级市场定价。

  但顺着今天龙湖的话题，包括张平总也提到，信息其实是很有价值的，也就是数据价值。在人工智能高速发展过程中，我们如何去挖掘数据价值，如何把数据价值又体现在资产价值当中，又同时在二级市场形成体现？我相信在接下来的过程中是非常重要的一个命题。

  举个例子，现在有很多做商场的，已经在去做自己底层数据的挖掘和可信数据的构建，甚至去做AI的赋能，去把更多有效的需求发挥到我自己的运管当中去。

  我们想强调的是三个维度的事情：第一，信息的构建的可信非常重要。如果在去做竞价的时候，发现一家企业对商业管理的信息颗粒度，已经让我们非常放心的去做即时信息的查询和未来信息的调整，那我们就认为这是一个很好的底座。

  其次信披也非常重要，就是我们把这个REITs端上市之后，投资人其实最怕的是什么？我投完之后半年之后突然来一个完全不能接受的信息，这个市场已经发生了。尤其在下行市场量价齐跌，投资人今天买在怀里都不知道半年之后会发生什么。

  如果我们能够跟这个发行人一起做好信披的动作，提前做预警发现风险，同时我还能够及时的去预告信息，让投资人买得明白；同时我还能够结合双方的共同实力，去把这个不良的运营状况快速提升。

  这个其实在国内的REITs市场已经有很多成功的案例了，我们也亲身经历了这个案例，也愿意去做。

  可信数据形成人工智能甚至数据挖掘之后，最终形成的信任价值。我相信这是我今天想强调的一个点，也就是REITs上市之后是把您自耕的一片地变成了一个公布于众的，这是个好地还是一个坏地？这个地在过程当中是否在不断的进行改良，形成给投资人愿意去多投钱在这个地上的一个过程。

  这个信息的价值形成的是信任的价值和二级市场的价值体现，这个点我其实今天是受益于张平总和龙湖的信息分享。

  其实我一直做REITs八年时间有一个特别的感触：发行人总会问我一个问题，我资产这么好，特别不想上市，这个价格定的太低了。但实际上在我看来，REITs用两句话总结：它是一个资本运作工具，它是你家当中的其中一个家当一个武器。在市场发生变化的时候，你可以用这个武器去助力发展，去防守去进攻，这是我的第一个论点。

  其次，就是我如何去用好这个工具？逻辑上来讲，我们可以把首发是自己的资产，先把REITs平台建起来。但真正重要的是我把这个基座坐稳，同时去发现左侧下行周期里头的定价失准资产。就站在我们金融视角来讲，永远没有坏资产，只有定价失准的资产。

  这个资产本身值十个亿，然后加上主体本身又能运营提升——龙湖的运营能力很强，把一个亿的EBITDA能变成1.2亿的EBITDA。同时，站在资本市场来讲，大宗交易是15倍的EBITDA，站在REITs市场就是20倍的EBITDA。本身已经有价格的鸿沟在那里，是一个定价失准。

  所以REITs本身给了咱们一个刚刚说的定价的锚，我有这个比别人定价更高的流动性更好的资本运作平台。其次我能够共同去把自己的资管能力、资本运作能力发挥到低价值资产的挖掘，通过REITs实现二次的利润增长，其实是REITs非常值得去期待的。

  举几个例子，西蒙地产虽然是全球商业REITs里头最大的，6000亿美金的商办酒店资产的REITs里头，他占了600亿十分之一，也是最大的。他其实在今年有两个大动作：一个是在意大利买了3.5亿欧元的奥特莱斯；他又在今年的七月份去美国迈阿密买了太古的一个资产包，也是大概35亿人民币左右的一个资产包，其实买的都是别人的。

  逻辑来讲就是：当我自己的资产我深耕，我一年能够多10%的利润，那已经是非常难的事情。但是我去外部去通过低价资产收购、二级市场交易，我带来的利润增长一定是更确定且更大额度的。

  所以这个点是我想提到的，通过深耕自己的这个价值，把内生式的东西做好。这本身价值通过这个下行周期里利用REITs平台去做利润增长的第二级曲线，实现外延式的发展。

  这个我觉得是可能我这么多年来经营REITs这个品种，想跟各位分享的三个视角的三个核心观点，谢谢。

  刘唯翔：李总，根据您刚才的分享，我联想到一个问题：虽然金融和地产在REITs中看似紧密结合，但根据我之前的经验观察，这两个领域本质上仍是差异很大的阵营，合作中常有隔阂。

  您认为REITs这个工具，是真正能打通这两个领域的有效桥梁，您如何看待金融与地产通过REITs实现的这种组合？

  李宗霖：我认为融合是必然趋势，但推进速度取决于双方的配合程度。正如我刚才提到的机制设计——公募基金管理人代表金融机构，发起人代表产业方，双方的语言体系、资产视角和决策逻辑确实存在差异。

  但在共同搭建REITs平台后，双方必须共同经营，往中间靠拢。与传统投行作为乙方服务甲方赚取费用的模式不同，REITs是公募基金管理人与发行人共同署名的合作平台，本质上是一个需要共担风险、共享收益的商业联合体。

  刘唯翔：我们确实常遇到这样的困境：地产方往往更关注资金退出，希望拿钱走人，而对复杂的金融安排缺乏耐心。个人认为，这是地产与金融比较脱节的地方。在项目沟通时让传统业主接受原始权益人这个新身份就存在心理障碍，难以适应持有部分份额与投资机构共治的中间状态。

  李宗霖：其实事情都有两面性，需要辩证看待。我记得有一句话说得很好：REITs不是适合所有主体，也不是所有主体都适合做REITs。

  这里存在两个重要维度：发展是大家想要看的，对于追求完全自主控制权的企业，维持自主管理或许是更合适的选择。

  但如果你考虑在当前周期进行逆周期投资拓展，那么在现有的REITs外部管理制度下，你不得不借助这类平台来实现。这本身就筛选掉了大部分不愿携手合作的发起人或金融机构。

  落实到实践操作，确实存在诸多矛盾。比如我对资产风险的判断与他对于收益要求的差异，中间的调和就看匹配程度，而机制建设本身是个复杂过程。

  当然，最终流动性的本质逻辑涉及很多细致维度，颗粒度可以很细，比如信息、人流、客流、现金流等。

  但我认为，从更宏观的视角看，关键在于资产本身的动态迭代能力。也就是说，一个REITs今天可能持有的是A、B类资产，但两三年后可能已置换为C、D类资产——你卖掉了A、B，转而置入了更符合当时社会消费需求的新资产。我们金融机构也会协助您进行资产筛选、定价和发行上市。当我们将视野提升至这个维度，把资产管理和资本运作分别交由专业方负责，双方反而更容易达成共识。这或许是一个通过升维思考来化解矛盾的视角。

  刘唯翔：业主也需要具备一定的运营思维，将自己转型为运营商，将收益模式从资产持有转向运营增值，这样才能更好地与基金管理人合作。

  那么听下来，郝总，您认为拥有这样REITs产品加持后，其所提升的价值是否能在市场上获得更高溢价？而不仅仅局限于租金收益的提升？您对这个市场怎么看？

  郝霄：因为我并非金融专业背景，很难从纯金融角度回应这个问题。我更倾向于从龙湖的实践来谈。

  龙湖的商业航道本身就从运营者视角出发，而集团层面则扮演投资者角色。所以在角色定位上，我们并没有太大的跨越难度，我们作为运营团队从不将自己视为业主，集团才是业主。而且我们看到很多同行，包括我们服务的客户，也做了类似的制度安排：资产由控股方持有，商业管理集团负责运营。因此，我们认为这两者之间本身并不矛盾。

  关于REITs带来的流动性价值，更重要的是这些资金将用于持续发展和逆周期投资。这是一个需要企业自主判断的战略性决策。刚

  才的讨论非常务实，显然是经过实战检验的——如果企业确实有资金需求用于再投资，并且具备开放的合作心态，双方就能携手推进。无论是流动性改善，还是估值提升，最终都将创造多赢局面。这是我们初步观点。

  刘唯翔：这就像酒店品牌的差异化定位：为什么有的酒店能卖到3000万，而有的只能卖1000万？核心在于品牌溢价。

  其实，专业运营商的赋能确实可能帮助李总或谭总在发行REITs产品时获得额外5%的溢价。当项目具备技术加持，讲述故事就会更有说服力。

  郝霄：如果某些项目需要进行提升改造，完全可以借助龙湖天街的品牌影响力和千丁的数字化能力，让资产包装更具价值，这也带来实打实的运营效率提升。

  刘唯翔：下面我们把话筒交给万总。确实如此，我们讨论的核心始终围绕着如何通过运营提升资产流动性，进而盘活资产、提升资产价值，这是最根本的目标。

  我看到上海交易集团搭建的平台，就是一个提升资产流动性的务实工具。过去大量美元基金选择通过香港进行投资，香港作为连接内地与全球市场的枢纽，发挥了重要的桥梁作用。而现在，我们正在本土构建同样高效的市场化平台。

  万雅宁：我们这样的平台立足于服务国有体系，同时向各类交易主体开放。可以说，我们正在打造一个功能完善的工具箱和资源库，以完全开放的心态对接各方的市场化需求。

  我们希望提供更高效的对接通道，让买卖双方的需求在平台上充分汇聚，实现精准匹配，然后把交易空间完全交给市场双方自主决策。

  刘唯翔：最后让我们把话筒交给张总。经过这场讨论，我深切感受到地产与金融正在通过REITs这样的创新工具不断深化融合——这也正是当年我们创立国际金融地产联盟的初心。请您从这个方面为我们今天的讨论做个总结。

  张平：谢谢刘律师。金融和不动产地结合最重要还是做好精细化的运营管理，无论是REITs、机构间REITs、还是多层次REITs，底层资产是否具备健康持续的稳定的现金流，是至关重要的。

  国际金融地产联盟是不动产+金融+产业，不动产运营或者说资产管理其实也是去服务好产业。我们一切其实都是为了产业升级，是助力产业发展。所以很高兴无论是不动产人还是金融人，其实都是在服务产业升级的这个基础上做好自己专业化的事情。

  未来随着REITs的发展，不动产的资产管理一定会更高更专业的水平去迈进。好比说运营为王也好，帮大家去保值增值也好或者说是精细化管理。每省了1000万的人民币，其实就从另一方面代表着在REITs市场上帮这个物业的价值增加了两个亿，所以这也是我们大家一起努力的方向，谢谢刘律师，也谢谢大家。

  刘唯翔：谢谢张总帮我们做了很好的总结。每次来观点就是起头一般是比较沉重的话题。但是聊完之后，大家是比较乐观向上的，所以我觉得还是要多呼吁，永远保持乐观的这个心态，要积极向上。